Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

W artykułach dotyczących finansów bardzo często można spotkać pogląd, że nie warto inwestować w nieruchomości ze względu na liczne zagrożenia, a potencjalny zysk nie jest na tyle duży, aby przemawiać na korzyść tej formy inwestycji. Oto fragment jednego z takich artykułów:

W żadnym wypadku nie polecałbym inwestowania w nieruchomości. Na pewno trzeba mieć jakąś nieruchomość do mieszkania. Jednak gdy chodzi o inwestowanie w nieruchomości, istnieje kilka zagrożeń: potrzebujemy dużego kapitału pochodzącego np. z oszczędności, mamy koszty utrzymania wynajmowanych nieruchomości i koszty spłaty kredytu (gdy został zaciągnięty), istnieje ryzyko budowlane (szczególnie, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy), zmiany zachodzące w otoczeniu powodujące utratę wartości nieruchomości, dochodzi czas i wysiłek związany z wynajmowaniem nieruchomości itp. Z większością nieruchomości związany jest podatek od zysków kapitałowych, a same nieruchomości nie mają płynności, jeśli zechcemy je nagle sprzedać.

Myślę, że to jest zła rada, a oto moje argumenty:

1. Inwestować w nieruchomości można na kilka sposobów.

Powyższa rada rozpatruje tylko jeden z nich – inwestowanie dla zysków kapitałowych.

Prawie wszystkie zastrzeżenia autora tej rady mogą być obalone dzięki zrozumieniu tego, że podstawą inwestowania w nieruchomości powinno być utrzymanie dodatniego przepływu pieniężnego, a nie zyski kapitałowe.

Inwestuję w nieruchomości od dziesięcioleci i to na dwa sposoby: sama oraz z moim mężem Robertem. Choć nieraz mieliśmy takie zamiary, nigdy nie kupujemy nieruchomości, aby szybko odsprzedać ją z zyskiem.

Zamiast tego, zawsze dokonujemy dokładnej analizy nieruchomości, aby się upewnić, że da ona comiesięczny dodatni przepływ pieniężny. Postępując tak, mamy określone korzyści.

2. PIL to Twój przyjaciel.

Mimo że autor powyższej rady stwierdza, iż wadą inwestowania w nieruchomości jest potrzeba dużego kapitału pochodzącego np. z oszczędności, należy poznać szerszy kontekst takiej opinii. Jeśli masz na myśli wyłącznie kwotę pieniędzy potrzebną na zakup nieruchomości, to raczej jest to prawdą. Ale jeśli myślisz o zapotrzebowaniu na gotówkę w odniesieniu do ceny nieruchomości, ten rodzaj inwestowania zawsze wygrywa.

Rozważ taki scenariusz: inwestując w typową nieruchomość, Twój udział własny to około 20% wartości inwestycji, a bank uzupełnia resztę, czyli około 80%. Jeśli jesteś naprawdę sprytny, możesz znaleźć inwestorów, którzy wyłożą te 20%, ograniczając tym samym Twój udział własny.

Taki sposób postępowania to szansa na wyższy zwrot z inwestycji (ROI). Łatwiej to zrozumieć, używając konkretnych liczb, np. jeśli kupujesz nieruchomość za 100.000 zł, a Twój udział własny wynosi 20.000 zł i masz 2000 zł rocznego przepływu pieniężnego, to zwrot z Twojej inwestycji wynosi 10%. W innych rodzajach inwestycji, aby nabyć aktywa warte 100.000 zł, trzeba wyłożyć 100.000 zł gotówką. Aby otrzymać 10% zwrot, Twoja inwestycja musiałaby w tym przypadku dawać Ci 10.000 zł rocznie.

Taka jest właśnie potęga PIL, czyli korzystanie w inwestowaniu z Pieniędzy Innych Ludzi. Możesz tak robić inwestując w nieruchomości, ale nie możesz w przypadku większości innych rodzajów inwestycji.

3. Najemcy płacą Ci, a Ty spłacasz swój kredyt.

W przypadku inwestowania w nieruchomości na wynajem wartość inwestycji opiera się na wysokości pobieranego czynszu. To Twój przychód. Podobnie jak w innych rodzajach biznesu, musisz obliczyć swoje koszty i odjąć je od przychodu, a następnie przeanalizować, czy otrzymany w ten sposób dochód jest warty zachodu.

Jeśli z należytą starannością zbadałeś inwestycję i znalazłeś właściwą transakcję, będziesz miał nieruchomość inwestycyjną, która nie tylko pokryje koszty operacyjne, jak naprawy czy utrzymanie posiadłości, ale pokryje też koszt zaciągniętego kredytu. A najlepsze z tego wszystkiego jest to, że pobierając czynsz co miesiąc, spłacasz zaciągnięty kredyt i odzyskujesz wkład własny.

4. Inwestowanie dla przepływu pieniężnego redukuje ryzyko rynkowe.

Inwestując dla przepływu pieniężnego, nie musisz się martwić o to, czy rynek rośnie czy spada, ani też o płynność inwestycji. Ponieważ Twoim celem jest zysk w postaci comiesięcznie pobieranego czynszu, każdy wzrost wartości nieruchomości jest Twoim dodatkowym bonusem. A gdy na rynku wystąpią okresowe spadki wartości nieruchomości, nie martwisz się tym. Po prostu czekasz, aż rynek wróci do równowagi i przez ten cały czas pobierasz czynsz generujący Twój przychód. Taka strategia, wbrew opiniom wielu ekspertów, jest mniej ryzykowna.

5. Źródło ukrytych zysków.

Opinia eksperta wyrażona na początku tego artykułu nie bierze pod uwagę ukrytych zysków, jakie generują nieruchomości.

Gdy mowa o podatkach, każdego roku możesz zamortyzować część nieruchomości, jako utratę jej wartości. W rzeczywistości jest to pozorny koszt obniżający podstawę opodatkowania.

Dodatkowo wszystkie koszty związane z inwestycją również obniżają Twój przychód. Tak naprawdę jesteś w stanie utrzymywać swoją nieruchomość bez podatku.

Wszystkie wspomniane korzyści inwestowania w nieruchomości przemawiają za, a nie przeciw i dlatego warto poważnie rozważyć ten rodzaj inwestycji, zamiast jej unikać. Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem wymaga dużo pracy? Oczywiście. Czy jest opłacalne? Jak najbardziej!