Druga nowa zasada dotycząca pieniędzy: Jak wykorzystać zadłużenie?

Druga nowa zasada dotycząca pieniędzy: Jak wykorzystać zadłużenie?

Potęga dobrego długu i pieniędzy innych ludzi (PIL)

Wiele osób uczy, że dług jest czymś złym. Osoby te twierdzą, że spłacenie zadłużenia i życie bez długów jest mądrym posunięciem. W pewnym sensie mają rację.

Istnieje dobry i zły dług. Mądrą decyzją jest spłacenie złego długu, a jeszcze lepszą niezaciąganie go. Mówiąc wprost – zły dług wyciąga pieniądze z Twojej kieszeni, a dobry dług je wkłada.

Karta kredytowa to często zły dług, gdyż ludzie używają jej do zakupu rzeczy, które tracą na wartości, jak na przykład: telewizory z wielkim ekranem, samochody czy wakacje. W przeciwieństwie do tego, pożyczka zaciągnięta na zakup nieruchomości inwestycyjnej, którą wynajmujesz, może być dobrym długiem, jeśli przepływ pieniężny z tych aktywów pokrywa spłatę zadłużenia oraz wkłada pieniądze do Twojej kieszeni.

Ludzie, którzy głoszą, że zadłużanie się jest złym nawykiem, nie rozumieją, że jest ono niezbędne we współczesnej gospodarce. Czy jest to dobre czy złe podlega dyskusji, ale jedno jest pewne – bez mechanizmu zadłużenia gospodarka załamałaby się. Cała gospodarka jest oparta na stabilnej inflacji, której źródłem jest zadłużenie.

Niestety sposób w jaki biedni i klasa średnia korzystają z zadłużenia bardzo różni się od tego, jak robią to bogaci.

W jaki sposób biedni wykorzystują zadłużenie

Jak wspomniałem powyżej, biedni i klasa średnia zazwyczaj wykorzystują zadłużenie, aby kupować pasywa – na przykład wakacje czy samochody. Nawet to, co uznają za inwestycję, na przykład dom, który zamieszkują, nie należy do aktywów. Dlaczego? Ponieważ najprostsza definicja aktywów mówi, że jest to coś, co wkłada pieniądze do Twojej kieszeni. Pasywa wyjmują te pieniądze. Kredyt hipoteczny na własny dom wyjmuje pieniądze z Twojej kieszeni.

Zadłużanie się, aby nabywać rzeczy tracące na wartości wraz z upływem czasu, sprawia, że stajemy się niewolnikami długu przez większość naszego życia. A gdy ktoś wreszcie zdecyduje, że chce zerwać z tym nawykiem, często spędza całe lata na coraz to cięższej pracy, by spłacić zadłużenie. To wielka strata czasu i niewykorzystanych okazji inwestycyjnych.

Jak bogaci wykorzystują zadłużenie

Bogaci zadłużają się, by powiększyć swój majątek i inwestują w aktywa generujące przepływ pieniężny, wykorzystując do tego pieniądze innych ludzi (PIL) – pochodzące zarówno z banków jak i od inwestorów.

PIL to fundamentalna zasada Bogatego ojca i wyznacznik wysokiej inteligencji finansowej. Wykorzystując zarówno dobry dług jak i PIL, możesz w bardzo dużym stopniu zwiększyć swój zwrot z inwestycji (ROI), uzyskując nawet nieskończone zwroty.

Dobry dług to jeden z rodzajów PIL. Niekorzystną stroną zadłużenia jest to, że zazwyczaj możesz zadłużyć się tylko na określoną część wartości kupowanych aktywów. W przypadku nieruchomości możesz pożyczyć zwykle 70-80 procent ceny zakupu.

Dzięki temu, masz do wyboru dwie opcje, gdy już znajdziesz atrakcyjną inwestycję: możesz wykorzystać własne pieniądze lub pieniądze innych ludzi. Zakładając, że dobrze przeprowadziłeś całą transakcję, im więcej pieniędzy innych ludzi zdołasz wykorzystać, tym wyższy będzie Twój zwrot z inwestycji.

Możliwość zdobycia pieniędzy na inwestycję od innych ludzi wiele osób uważa za świat fantazji – nic bardziej mylnego. Rzeczywistość jest taka, że większość ludzi nie ma czasu na znajdowanie dobrych transakcji. Zatem polegają na ludziach mających odpowiednią wiedzę finansową oraz dobre umiejętności inwestycyjne i decydują się inwestować wraz z nimi.

Ken McElroy, mój doradca inwestycyjny związany z nieruchomościami, potrafi w perfekcyjny sposób wykorzystywać PIL. Jego firma, MC Companies, kupuje budynki wielomieszkaniowe. Ken wykonuje całą ciężką pracę związaną z poszukiwaniem dobrych transakcji, zachowując należytą staranność w badaniu inwestycji i w prowadzonych z właścicielami czy kredytodawcami negocjacjach. Jego firma zajmuje się też zarządzaniem zakupioną nieruchomością. Dzięki takiemu podejściu, ludzie ustawiają się w kolejkę w nadziei, że będą mogli wraz z nim zainwestować swoje pieniądze.

Obecnie Ken przeprowadza transakcje, które wymagają określonego typu inwestora. Nie każdy może z nim inwestować. Jednak gdy startował, zaczynał od małych transakcji, takich jakie dzisiaj opisuję, i stopniowo zajmował się coraz większymi inwestycjami.

Potęga dobrego długu

A oto przykład tego, jak dobry dług może być potężnym narzędziem inwestycyjnym wykorzystywanym przez bogatych ludzi.

Wykorzystując środki banku w moich inwestycjach, mogę ich użyć jako dźwigni w stosunku do własnych pieniędzy. Używając prostej matematyki, załóżmy że mam 100.000 dolarów i zamierzam zainwestować je w nieruchomość wartą 100.000 dolarów, która przynosi z wynajmu 800 dolarów miesięcznie. Jeśli będziesz właściwie szukał, możesz znaleźć wiele takich nieruchomości.

Mogę wykorzystać wszystkie moje pieniądze do zakupu jednej nieruchomości wartej 100.000 dolarów lub mogę zadłużyć się, aby kupić pięć nieruchomości, gdzie cena zakupu każdej z nich to 100.000 dolarów.

Bank może mi pożyczyć 80.000 dolarów na każdą nieruchomość, a ja mogę podzielić moje 100.000 dolarów na pięć wkładów własnych po 20.000 dolarów.

Przy oprocentowaniu kredytu wynoszącym 5 procent, miesięczna rata kredytu wyniesie około 500 dolarów, wliczając w to opodatkowanie i ubezpieczenie. Zatem mój przepływ pieniężny z każdej nieruchomości wyniósłby 300 dolarów (800 z wynajmu – 500 spłaty kredytu). Wszystkie pięć nieruchomości dałyby 1500 dolarów (300 x 5 = 1500 dolarów) miesięcznie, co daje roczny zwrot z inwestycji na poziomie 18 procent.

Potęga PIL

A oto przykład wykorzystania dobrego długu połączonego z PIL jako jeszcze bardziej zaawansowanego mechanizmu inwestycyjnego stosowanego przez bogatych.

Korzystając z PIL, mogę zwiększyć zwrot z mojej inwestycji i nabyć jeszcze więcej aktywów. Powiedzmy, że zamiast inwestować swoje 20 procent jako wkład własny przy zakupie pięciu nieruchomości, mogę wykorzystać te 100.000 dolarów na wkład własny wynoszący 5 procent, kupując 20 nieruchomości. Mogę tego dokonać, znajdując 20 świetnych transakcji i powiązać z nimi zainteresowanych inwestorów.

A oto wyliczenia.

Bank na każdą nieruchomość pożyczy mi 80.000 dolarów, a ja moje 100.000 dolarów podzielę na 20 części po 5000 dolarów. Wykorzystując PIL, znajdę finansowanie w wysokości 15.000 dolarów potrzebne na wkład własny. Przy oprocentowaniu wynoszącym 5 procent, miesięczna spłata zadłużenia wyniesie około 500 dolarów. Załóżmy, że koszt zadłużenia u naszych inwestorów będzie trochę wyższy i wyniesie 7 procent. Pieniądze, jakie musimy zwrócić każdego miesiąca inwestorom, to trochę mniej niż 100 dolarów, ale aby to uprościć, użyjemy kwoty 100 dolarów. Zatem nasz cały miesięczny koszt spłaty zadłużenia każdej nieruchomości wyniesie 600 dolarów.

Miesięczny przepływ pieniężny wyniesie około 200 dolarów i podzielimy się nim po połowie z innymi inwestorami. Zarobimy 100 dolarów miesięcznie, czyli 1200 dolarów rocznie, podobnie jak każdy z naszych inwestorów.

Mnożąc to przez 20 transakcji otrzymamy kwotę 24.000 dolarów rocznego przepływu pieniężnego, co daje nam 24 procent zwrotu z inwestycji. Zarabiam nie tylko 6 procent więcej w skali roku, niż gdybym pokrył cały wkład własny z moich pieniędzy, ale mam też udziały w 20 nieruchomościach, zamiast w pięciu. W późniejszym czasie mogę zrefinansować kredyt zaciągnięty na nieruchomości, spłacić inwestorów, wypłacić zainwestowane przeze mnie pieniądze i wciąż będę posiadał przepływ pieniężny z tych 20 nieruchomości, co nazywam nieskończonym zwrotem z inwestycji.

Oczywiście te przykłady zostały uproszczone. W prawdziwym życiu liczby są bardziej złożone i o wiele większe. Jednak zasady pozostają takie same. Inwestowanie przy wykorzystaniu PIL wymaga wysoko rozwiniętej inteligencji finansowej. Zarówno Ken McElroy jak i ja, zaczynaliśmy od małych transakcji, stopniowo zajmując się coraz większymi transakcjami związanymi z budynkami wielomieszkaniowymi. Ty też możesz tego dokonać.

Cokolwiek robisz, rób to starannie. Kontynuuj rozwijanie swojej inteligencji finansowej i pracuj z poświęceniem. Opanuj zasady dobrego długu i PIL, aby stać się bogatym.